我院对涉房地产民事纠纷案件进行统计分析

　　2010年以来，我国出台一系列抑制房地产投资过热的宏观调控政策，调控不仅对房地产市场销售状况的影响深远，而且引起了一系列的连锁涉房地产民事纠纷案件的发生，以本院为例， 近两年以来，我院审理涉房地产民事纠纷共128起，同比增长38%，其中涉及民间借贷纠纷72起，涉及房屋买卖合同纠纷19起，涉及建设施工合同纠纷13起，涉及劳动争议18起，涉及土地出让纠纷6起。

　　一、因房地产调控政策引起的民事纠纷的分析

　　（一）民间借贷纠纷案件

　　在存款准备金不断提高以及贷款额度的严格管控下，许多房地产开发商不能再从银行取得贷款，不得已转向民间借贷市场，由于不可预期的市场风险，反而极有可能产生经济纠纷。

　　（二）房屋买卖合同纠纷

　　受房价下跌或者预期下跌的影响，购房者违约案件增多。如部分已签订认购书的购房人拒绝签订正式购房合同，并要求开发商退还认购金。同时，由于开发商的资金链断裂，导致项目不能正常开工从而迟延交付房屋引起的纠纷也不在少数。

　　（三）建设施工合同纠纷

　　主要包括：施工方在中标后因资金紧张而拒绝签订施工合同；发包人资金困难产生的发包人拖欠工程款；建材价格下跌导致发包人要求变更施工合同约定的材料供应方式和计价方法；因资金不足、价格下跌导致的逾期付款或解除合同等采购合同争议。

　　（四）劳动争议纠纷

　　由于资金链断裂，开发商无力支付开发费用，导致发包人拖欠承包人工程款、承包人拖欠劳务分包人工程款、分包人拖欠工人工资等连锁纠纷。

　　（五）土地出让纠纷

　　受让人中标后由于资金困难不能按约支付土地出让金；受让人因资金缺乏或房地产市场不好而延缓开发，导致政府以闲置土地为由收回土地；政府出让土地后因不能按期支付拆迁补偿款或基础设施配套款导致不能按约交地。

　　二、法院在审理涉房地产纠纷案件所面临的困难

　　（一）该类纠纷具有群体性和敏感性。房地产业与人民群众的生活息息相关，该类纠纷案件本身所具有的涉及面广的特点，因此决定了该类纠纷的群体性和敏感性。该类争议一方当事人人数众多不仅使案件妥善处理的难度骤增，更为矛盾激化埋下隐患，群体性诉讼如不留意极易演变成为群体性事件，如处理不好很容易引起上访，严重威胁社会和谐与稳定。

　　（二） 法律规定不健全，法院在判决面临法律适用上的挑战。由于国家宏观调控政策导致的各类涉房地产纠纷开始涌现，其中某些纠纷是从未遇见过，而且法律没有明文规定的，此时法院就面临着法律应用与法官不得拒绝裁判原则的矛盾，如何在基于法理、讲究公平正义的基础上，保护双方当事人利益，是法院亟需解决的一个难题。

　　（三）法院在处理该类纠纷时，在实现法律效果和社会效果兼顾方面所面临的两难。国家对房地产的宏观调控政策对于融化房价坚冰，遏制不良投资有重大意义，同样宏观调控对于一些房地产企业，尤其是中小企业的影响也是不容忽视的。在有关房地产纠纷案件的审理中，法院如何准确理解和全面把握特定时期国家方针政策的总体要求和具体导向，将执行法律法规与政策要求统一起来，并在审判中注意把握好尺度和双方之间利益的平衡，也是法院面临的一个挑战。

　　三、预防和处理涉房地产纠纷案件的对策和建议

　　（一）坚持合同诚信原则，慎用情势变更，把握司法尺度。受房地产调控影响，购房者违约案件增多。对于此类纠纷，法院应该如何处理，是根据合同规定判决买方违约，还是根据情势变更原则判决解除合同，要具体问题具体分析，不能搞“一刀切”，应以维护合同效力为原则，有条件地适用情势变更原则。

　　（二）提升调解能力，妥善采用多种途径处理房地产纠纷案件，防止群体性事件发生。房地产案件的审判关系到房地产企业和广大人民群众的切身利益，要从保障企业合法权益，保障人民群众居住权益的角度，切实贯彻“调解优先、调判结合”原则，大力加强诉讼调解工作。要借助行政调解、人民调解力量，多种途径、多种方式化解纠纷，维护稳定，切实防止房地产纠纷转变为群体性行为。

　　（三）加强对房企民间融资的疏导和管理。法院在处理涉房地产企业民间借贷纠纷案件的同时要与各相关部门之间加强监管协调，形成打击高利贷、非法集资等各种非法金融活动的合力，进一步规范中小房企的民间融资市场，引导民间资本阳光化，规范民间资本运营，发挥其有益作用。

　　（四）适用原则性和灵活性相统一的方法，妥善审理房地产案件。房地产作为地方财政的经济支柱性产业，如果任由房地产企业在金融危机下纠纷不断、企业经营恶化，其结果必然是就业减少、上缴利税降低，从而连锁地引发消费者的住房权益得不到保障，金融机构的信贷资金不安全等诸多不良反应。因此要慎用财产保全措施，尽可能加快案件审理进度，发挥财产效益，为重点工程按期完工提供司法保障。

　　（五）建立党委政府、监管部门、法院之间的联动机制。由于涉房地产纠纷案件具有一定的特殊性，单靠人民法院一家之力往往很难有效化解矛盾纠纷。人民法院应能动发挥审判职能，主动加强与党委政府、房管部门、国土部门、建设部门和规划部门等行业主管单位相关部门的沟通联系、配合，着力推动建立多层次、全方位的协同联动化解机制，形成合力，避免风险扩散和失控。

　　（六）加强对当前形势下房地产业审判工作新情况、新问题的进一步研究。要加强对房地产案件审判的前瞻性研究，密切关注经济形势变化可能引发的房地产纠纷案件，对案件审判中出现的新情况、新问题及时提出应对的司法政策；要及时总结审判经验，有效提高解决疑难复杂问题的能力，为房地产业的健康、持续发展提供可靠的司法保证。